A Due Diligence de Imóvel (ou Diligência Prévia) é um procedimento que visa analisar detalhadamente os documentos e informações de um negócio. Por ser uma medida que averigua a saúde e histórico do negócio, é possível de ser realizada em imóveis.
Primeiramente, a due diligence de imóvel em 2023 pode ser realizada por pessoas físicas, que estão comprando uma casa ou apartamento e também por pessoas jurídicas, que estão às vias de adquirir um novo bem para a empresa.
Devido a extensão do procedimento, é importante que a due diligence seja realizada por um advogado especialista em direito imobiliário, bem como por outros profissionais competentes no assunto.
Continue neste artigo e entenda mais como funciona o procedimento de due diligence em imóveis.
Quais tipos de negócios se aplica a due diligence de imóvel?
Antes de mais nada, a due diligence é realizada em qualquer tipo de aquisição imobiliária, seja feita por pessoa física, seja feita por pessoa jurídica.
Por aquisição, entende-se a aquisição de direitos, investimentos em ativos, bem como tudo que envolva a compra de um novo imóvel, tais como:
- Compra ou locação de imóveis residenciais ou comerciais;
- Incorporação imobiliária;
- Built to suit;
- Investimentos em empresas ou em ativos, que visem, futuramente, converter em ativos imobiliários;
- Contratos de direitos reais de garantias.
Além disso, vale ressaltar que a lista de negócios imobiliários a quais se aplicam a due diligence de imóveis em 2023 é extensa.
Outro ponto importante é que cada tipo de negócio demandará um procedimento específico e, por isso, é essencial a contratação de um advogado especialista no assunto.
Como funciona a duo diligence?
Conforme exposto, o procedimento de diligência pode ser composto por diversas etapas, a depender do negócio acertado. Aqui listaremos as etapas gerais aplicáveis a grande parte dos processos.
Carta de intenções
A princípio, a diligência prévia deve começar com o envio de uma carta de intenções ao vendedor do imóvel. A partir daí, firmará entre as partes um contrato de promessa de compra e venda.
Isso significa que, sobretudo, o vendedor estará ciente que a efetiva aquisição do bem só ocorrerá caso o promitente comprador não encontre nenhuma irregularidade.
Por outro lado, é possível que, devido ao prazo requerido para a finalização do procedimento, o comprador será obrigado a depositar parte do valor do imóvel.
A medida resguarda igualmente as partes: o vendedor fica com uma reserva e se compromete a não vender o bem para terceiros e o comprador tem a garantia que o vendedor não venderá o bem durante a busca de informações.
Busca de informações pelos advogados
A partir desta etapa, os advogados contratados pelo promitente comprador realizarão as buscas necessárias das informações do imóvel. Esta é uma fase que poderá levar tempo razoável, ao passo que cada instituição estabelece um prazo para emissão.
Due diligence física
Junto a etapa das buscas de certidões e afins, assim também deve ser feita a due diligence física, que envolve a inspeção das condições materiais do imóvel.
Nesse sentido, é essencial documentar as condições do imóvel em si, como os pontos elétricos e hidráulicos, a vizinhança, o exterior do bem e todos os demais detalhes.
Então, um ponto importante desta etapa é a contratação de um engenheiro ou profissional competente para emitir certidões de regularidade.
Due diligente financeira
Esta etapa envolve a análise do real valor do bem. Neste interím, em posse das certidões e atestados de regularidade do bem e da estrutura física do imóvel, os profissionais contratados deverão estimar quanto aquele imóvel vale de fato.
Com isso, o comprador adquire maior poder de barganha e poderá negociar o valor do bem.
Quais documentos serão necessários?
Conforme já dissemos, o tipo de diligência e documentos requeridos dependerá do imóvel adquirido e das pendências encontradas.
Nesse sentido, listaremos os principais documentos que podem compor o processo de diligência:
Documentos do imóvel
- Certidão de matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- Certidão de ônus reais do imóvel;
- Cópia do título de propriedade do imóvel (como escritura, sentença, formal de partilha, compromisso de compra e venda);
- Certidão de regularidade ambiental;
- Comprovante de quitação do IPTU e ITBI;
- Certidão negativa de tributos municipais e federais;
- Declaração da prefeitura atestando que o imóvel não está em local de objeto de desapropriação, tombamento ou proximidades;
- Comprovante de pagamento das contas de água, luz e gás do imóvel.
Documentos do vendedor
Não obstante, sendo o vendedor casado ou em união estável, ele apresentará os documentos do cônjuge ou companheiro.
- Documentos pessoais;
- Comprovante de residência;
- Certidão negativa de débitos;
- Declaração de participação societária;
- Certidões de ações nas justiças cíveis, trabalhista, criminal e federal;
- Consulta no SPC/SERASA;
- Certidão negativa de tributos federais, estaduais, FGTS, municipais e previdenciárias;
- Certidão negativa de protesto de títulos
Documentos técnicos
Estes documentos se referem ao imóvel:
- Cópia do registro de incorporação;
- Certidões negativas de débitos sobre o ISS (imposto municipal), INSS (sobre o Governo Federal);
- Convenção de condomínio;
- Registro de responsabilidade técnica e Anotação de Responsabilidade Técnica;
- Planta do imóvel;
- Memorial descritivo;
- Habite-se;
- No caso de terrenos de grande extensão ou áreas rurais, Levantamento Planialtimétrico e Certidão de Licenciamento Ambiental;
- Auto de vistoria do corpo de bombeiros;
- Alvarás e projetos da prefeitura;
- Projetos hidráulicos, elétricos e estruturais.
O papel do advogado
Em suma, deu para perceber que são inúmeros os documentos requeridos para a realização da due diligence, não é mesmo?
É claro que, além dos procedimentos e documentos listados, é somente um advogado especialista em direito imobiliário que sabe exatamente o que é necessário para a devida verificação.
Seja como for, caso após o término de procedimento constate alguma irregularidade, o promitente comprador tem a possibilidade de desistir do negócio e requerer a devolução do depósito.
Ainda, ele pode exigir um abatimento no preço, para que seja realizada a regularização.
Por isso, contrate um advogado especializado em direito imobiliário, para que o profissional faça o contrato de promessa de compra e venda, a due diligence e também a negociação do valor final.