Nesse post, trouxe um guia completo sobre a documentação necessária para compra e venda de imóveis. Afinal, é um assunto que levanta algumas dúvidas, principalmente para garantir que essa transação seja legal, sem acarretar problemas futuros.
Justamente por isso, separei esse artigo considerando o que cada uma das partes deve apresentar, bem como uma série de perguntas e respostas, tipos de acordo mais comuns e mais.
O objetivo é que você encontre a resposta que procurava e se prepare para este momento de forma mais tranquila e efetiva, principalmente se precisa comprar ou vender um imóvel rapidamente.
Por que a compra e venda de imóveis exige tantos documentos?
Antes de mais nada, uma das principais perguntas que os clientes levantam aqui no escritório de advocacia é o motivo que leva essa transação a ser tão burocrática.
Geralmente, os clientes pedem porque é tão demorado ou porque há tantos documentos envolvidos. Principalmente quando há necessidade de fazer inventários ou recuperar papéis antigos.
Dessa forma, a realidade é que a compra e venda de imóveis é uma transação jurídica e financeira. Ou seja, envolve diferentes “áreas” para ser considerada legal. Aqui, tenha em mente que uma transação mal realizada por ocasionar a quebra de um contrato.
Imagine, por exemplo, que você vende uma casa e, anos depois, descobre que aquela transação não foi realizada corretamente. Como resultado, há multas a serem pagas, encargos, mais documentos a serem feitos e assim por diante. Fora a questão financeira, há ainda um desgaste emocional.
Em outras palavras, isso significa há uma necessidade de proteger os direitos e garantir os deveres de todas as pessoas envolvidas neste processo. Assim, você também deve considerar:
- Verificação do imóvel: a documentação permite identificar o proprietário legitimo, quem tem direito de venda, possíveis disputas e multa, bem como o imóvel – se está regular, construção, área, etc.
- Regularidade fiscal: as questões discais envolvem considerar certidões de débito, pendências tributárias, dívidas associadas (como financiamentos ou o imóvel ser uma garantia), entre outras.
- Conformidade legal: verificação dos documentos de conformidade com as leis do município, estado ou até federais, regulamentações ambientes e demais.
- Histórico: usado para verificar restrições, problemas antigos, hipotecas, servidões que possam alterar a posse/uso, etc.
- Seguridade da transação: principalmente para que todo o contrato seja legal, verificação dos documentos, registros em cartório e assim por diante.
Enfim, vale consultar um advogado especialista para ter maior segurança e tranquilidade ao longo desse processo.
Documentação Necessária para Compra e Venda de Imóveis
Agora, chegamos ao tópico central desse artigo: a documentação necessária para compra e venda de imóveis. Logo, é importante considerar que:
- Há situação em que podem ser necessários documentos específicos: sejam complementares ou mesmo para comprovar algo que outro documento diz – como certidões de óbito.
- Cada caso pode requerer mais (ou menos) documentos conforme as especificações do imóvel. Por exemplo, se há inventários, financiamentos, vários donos/herdeiros e assim por diante.
Então, vamos começar.
Documentação do Vendedor
Primeiramente, vamos falar dos documentos que o vendedor deve ter para realizar essa transação.
- Certidão de Matrícula Atualizada: documento emitido pelo cartório de registro de imóveis que comprova a titularidade e a situação jurídica do imóvel.
- Certidão Negativa de Ônus Reais: comprova que não existem dívidas ou pendências que recaiam sobre o imóvel.
- Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários: certifica que não há débitos de IPTU ou outros tributos municipais.
- Certidões de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias: indica se há ações judiciais que possam afetar o imóvel.
- Certidão de Quitação de Condomínio: para casos de imóvel em condomínio, comprova que não há dívidas com a administração condominial.
- Certidões dos Cartórios de Protesto: verifica se há protestos contra o vendedor.
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: demonstra que o vendedor não possui dívidas trabalhistas.
- Certidão de Regularidade Fiscal: pode ser exigida para verificar a regularidade fiscal do vendedor.
- Cópias dos Documentos Pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou escritura pública de união estável, se aplicável.
Documentação do Comprador
Agora, dos documentos que o comprador deve ter em mãos costuma ser mais simples, já que ele é a parte interessada em adquirir aquele imóvel. Veja:
- Cópias dos Documentos Pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou escritura pública de união estável, se aplicável.
- Comprovante de Renda: pode ser exigido para verificar a capacidade financeira do comprador, especialmente em transações que envolvam financiamento bancário. Geralmente, é realizada a avaliação de crédito (score).
- Comprovante de Residência: confirma o endereço atual do comprador.
Vale destacar que em casos de financiamentos ou empréstimos, mais documentos são necessários, tanto para verificar a compra, quanto a condição do imóvel e capacidade de pagamento.
Documentação do Imóvel
Ao final, temos a documentação necessária para compra e venda de imóveis relacionada ao bem. Vale destacar que muitas vezes as famílias não têm esses papéis, seja por uma mudança na legislação (onde antes não era necessário – comum em imóveis bem antigos) ou mesmo por perder, disputas familiares e mais.
Dessa forma, é importante que um advogado avalie o seu caso, faça as devidas solicitações e veja o que mais é necessário.
- Planta Baixa e Memorial Descritivo: descrevem detalhadamente a estrutura e as características do imóvel.
- Certidão de Habite-se: documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com as normas legais.
- Declaração de Quitação de Débitos de Água e Energia: certifica que não há pendências com as concessionárias de serviços públicos.
- Certidão de Zoneamento: informa a conformidade do imóvel com o zoneamento urbano.
Documentação para o Registro da Compra e Venda
Uma ressalva valiosa se refere aos documentos para realizar o registro da compra e venda. Em outras palavras, para garantir a legalidade dessa ação junto aos órgãos competentes.
- Contrato de Compra e Venda: documento que formaliza o acordo entre as partes.
- Escritura Pública de Compra e Venda: deve ser lavrada em cartório e é necessária para a transferência da propriedade.
- Guia de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): comprovante de pagamento do imposto devido pela transação.
A partir disso tudo, é realizado o registro no cartório de imóveis. Ou seja, a escritura para que a propriedade seja transferida do vendedor para o comprador.
Em seguida, depois do registro da escritura no cartório, é realizada a Atualização do Cadastro no Município, feito na prefeitura para atualizar futuras cobranças de IPTU.
É importante contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário durante todo o processo para garantir que todas as etapas sejam cumpridas corretamente e que todos os documentos estejam em ordem.
Principalmente se houverem falhas nos documentos – como dados que faltam ou processos que não foram devidamente cumpridos.
Guia Completo para Comprar e Vender um Imóvel
Ao final, separei um passo-a-passo envolvendo toda a documentação necessária para compra e venda de imóveis, bem como dicas práticas para fazer isso de forma eficiente, principalmente para evitar uma série de problemas e dificuldades.
Preparação Inicial
Inicialmente, posso destacar a questão do preparo para a compra ou venda de um imóvel. Para facilitar, separemos por objetivo:
Vendedor
Para o vendedor a preparação inicial envolve a avaliação daquele imóvel, atividade geralmente realizada por um corretor contratado pela parte interessada na venda.
Este profissional irá lhe auxiliar a entender o real valor de mercado ou mesmo informar como melhorar as condições. Por exemplo, pequenas reformas podem elevar o valor de venda.
Simultaneamente, este momento engloba reunir toda a documentação que será necessária para a venda, o que pode demorar um pouco se for necessário atualizar dados e papeladas.
Neste ponto o foco são as certidões negativas, matrícula, comprovantes de pagamentos, entre outros.
Comprador
Já para o comprador, a preparação inicial envolve a definição dos critérios do imóvel, ou seja, as características mais desejadas e indispensáveis.
Por exemplo, aqui se encaixa a localização ou bairro, média de valor, número de quartos, se precisa ou não ter garagem, etc. Tudo isso deverá ser avaliado.
Ao mesmo tempo, é importante analisar a situação financeira atual, para saber qual a capacidade de pagamento, se há economias, financiamentos e empréstimos, ou demais opções.
Busca/Divulgação
A partir do que foi feito na preparação, inicia-se o processo de buscar ou divulgar um imóvel.
Na prática, os compradores começam a procurar e pesquisar os imóveis conforme os critérios que foram definidos, seja usando portais, sites, agências, corretores ou outros meios.
Conforme os resultados, acontece a visitação. O ideal é que você vá até o local, conheça presencialmente a região/imóvel, veja como está toda a estrutura e demais aspectos.
Já para os vendedores, inicia-se o processo de divulgar aquele imóvel, por diversos meios, a fim de mostrar para pessoas interessadas que o mesmo está disponível.
Vale destacar que essa etapa deve ser realizada com calma, principalmente para ver todas as opções disponíveis, comparar, definir prós e contras, e assim por diante.
Guia de documentação: Negociação e Contrato
Chegando na etapa da negociação, temos a documentação para que essa proposto seja formalizada. Logo, é importante ficar atento aos detalhes.
Na maioria das vezes, muitos brasileiros realizam esse processo informalmente, “boca-a-boca”. Entretanto, a recomendação é que você tenha algum documento escrito, principalmente se a outra parte aceitar o que foi proposto.
Aqui também serão discutidas as formas e prazos de pagamento.
Após a negociação, tudo o que foi definido é juridicamente organizado em um contrato.
Um advogado especializado deve redigir o contrato, com todos os detalhes dessa transação e cláusulas. A seguir, você e a outra parte assinam e registram esse documento.
Documentação necessária para compra e venda de imóveis
O próximo passo é separar e verificar a documentação necessária para compra e venda de imóveis. Neste ponto, vamos destacar separadamente o que cada parte deve ter em mãos:
Comprador
O comprador deve verificar os documentos referentes ao imóvel, principalmente certidões e pagamentos de impostos. Inclusive, é necessário solicitar as certidões negativas e outros, para ter certeza que tudo está em ordem.
Financiamento
Para aqueles que irão financiar o imóvel (comprador), deverá solicitar esse serviço na instituição e passar pela avaliação bancária, apresentando os documentos necessários para tal.
Além disso, há a avaliação bancária do imóvel de interesse. Em seguida, vem a aprovação e contrato.
Escritura Pública
Vendedor e comprador deverão ir até o cartório em uma data agendada para lavrar a escritura pública de compra e venda. Aqui cabe o pagamento de ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Registro do Imóvel
Ainda no quesito documentação, o comprador faz o Registro da Escritura, após lavrar o documento, indo até um cartório de registro. Isso se refere a transferência.
Depois, vem a atualização do cadastro do imóvel na prefeitura, para que o IPTU seja devidamente emitido no novo nome.
Vale destacar que o vendedor do imóvel deve fazer um comunicado de venda do imóvel na prefeitura, evitando cobranças indevidas.
Após esses passos, é hora da mudança. Então, o comprador deve começar a planejar a mudança para o novo imóvel, reformas ou mesmo locação, dependendo do que for interessante.
Simultaneamente, lembre-se de atualizar o endereço em bancos, correios, sites e outros.
Dicas Adicionais
- Consultoria Jurídica: o ideal é contratar um advogado especializado em direito imobiliário para orientação em todas as etapas.
- Corretor de Imóveis: um corretor de imóveis tende a facilitar o processo, desde a busca do imóvel, bem como a negociação e documentação.
- Inspeção Profissional: para o comprador, é recomendável contratar um engenheiro ou arquiteto para inspecionar o imóvel antes da compra. Isso permite identificar problemas na estrutura ou reformas necessárias.
Seguir essas etapas e manter uma comunicação clara entre as partes envolvidas ajudará a garantir uma transação segura e sem contratempos na compra e venda de imóveis.
5 dicas sobre documentação na compra e venda de imóveis
Enfim, neste guia de documentação de compra e venda de imóveis, separei cinco dicas práticas que devem entrar no seu checklist – sendo as mais importantes desse assunto.
Verificação da documentação do imóvel
- Matrícula atualizada: solicite a matrícula atualizada do imóvel, com todas as informações e históricos. Sempre verifique se não há pendências ou irregularidades.
- Certidões negativas: Certidões negativas de subsídios municipais (IPTU), federais, estaduais, e de ações trabalhistas e cíveis são essenciais para garantir que o imóvel esteja livre de dívidas e processos judiciais.
Documentação do vendedor
- Certidões pessoais: as certidões negativas de tributos e de ações ajudam a garantir que o vendedor não tem dívidas que possam recair sobre o imóvel.
- Identificação pessoal: cópias autenticadas do RG, CPF e, se for o caso, da certidão de casamento, comprovante de endereço e certidão de nascimento dos vendedores. Você deverá apresentar esses documentos na compra ou venda.
Contrato de compra e venda
- Detalhamento: o contrato deve detalhar as condições de venda, incluindo o valor, forma de pagamento, dados de entrega do imóvel e condições de financiamento, se houver.
- Cláusulas de garantia: são as cláusulas que protegem ambas as partes, como a de responsabilidade por débitos anteriores e a de entrega do imóvel em condições acordadas.
Pagamento e financiamento
- Comprovação de pagamento: sempre que um pagamento for realizado, é importante obter e guardar os comprovantes, recibos e documentos que comprovem a transferência de valores. Você pode reunir isso em uma pasta física/virtual.
- Documentação bancária: se o imóvel for financiado, é necessário apresentar toda a documentação da instituição financeira, incluindo a comprovação de renda e de capacidade de pagamento.
Registro do imóvel
- Escritura pública: após a assinatura do contrato de compra e venda, é necessário lavrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas.
- Registro no cartório de imóveis: a escritura do imóvel deve ser registada no cartórios para ser legal, perante a lei. Assim, você é reconhecido como proprietário.
Ao final, se ainda restarem dúvidas, quiser saber mais ou contratar um advogado para analisar o seu caso, acesse a página e confira os canais aqui.