A adjudicação compulsória extrajudicial é uma forma de transferir o imóvel ao comprador, nos casos em que o vendedor se recusa a realizar os trâmites necessários.
A partir da recente Lei n. 14.382/2022 é possível realizar o procedimento em um cartório de registro de imóveis.
Nestes casos o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para o sucesso do seu pedido.
Através deste artigo, explicaremos os pormenores deste procedimento e listaremos quais documentos você deve apresentar.
O que é adjudicação compulsória?
Antes de entender a relevância da adjudicação compulsória extrajudicial, é necessário entender o conceito de adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é um método trazido pela lei, que possibilita que o vendedor transfira o imóvel para o seu nome, sempre que o vendedor de forma injusta se recusar a realizar o ato.
No entanto, sabemos que no Brasil é comum a prática de comprar um imóvel e não realizar o registro para o nome do vendedor, não é verdade?
E o que geralmente acontece é que o vendedor falece ou, ainda, desaparece e o comprador fica impedido de transferir o bem.
Assim, até 2022 só era possível requerer a transferência a partir da adjudiciação compulsória em um processo judicial.
Agora, a edição da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) é possível realizar os trâmites em um cartório de registro de imóveis.
É preciso a assinatura do vendedor?
De acordo com a Lei n. 14.382/2022, não é necessário que o vendedor assine o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.
Porém, o adjudicante deverá comprovar que notificou o comprador a respeito da transferência.
Adiante nós explicaremos como você deverá realizar esta prova.
Quais documentos apresentados ao cartório?
De antemão, a lista de documentos entregues ao cartório para o procedimento de adjudicação compulsória estão listados no art. 216-B da Lei de Registros Públicos.
São 6 os documentos e nós listaremos a seguir:
- Contrato de compra e venda ou de cessão: primeiramente, o documento a ser entregue no cartório é o contrato de compra e venda do imóvel ou o contrato de cessão do bem, assinado pelas partes envolvidas. No entanto, em razão da lei não mencionar a necessidade de escritura pública, servirá o contrato de gaveta.
- Caso o requerente seja o herdeiro do comprador: além do contrato de compra e venda, necessário apresentar o documento que ateste a condição de herdeiro.
- Prova de inadimplemento do vendedor: para que a adjudicação compulsória extrajudicial tenha efeito, o comprador demonstrará que o vendedor se recusou a transferir o bem. Nesse sentido, será anexado o comprovante de entrega da notificação extrajudicial ao comprador através do oficial de registro de imóveis.
- Certidões dos distribuidores forenses: este documento será emitido pelo advogado. As certidões, por sua vez, comprovam que não existe discussão na justiça a respeito do contrato de compra e venda celebrado entre comprador e vendedor.
- Comprovante de pagamento do ITBI: o adjudicante comprovará que quitou o imposto sobre transmissão de bens imóveis. Este é um imposto recolhido aos municípios e tem alíquota máxima de 5% sobre o valor do bem.
- Procuração: como a adjudicação compulsória extrajudicial só pode ser requerida a partir de um advogado, a procuração com conferência de poderes será anexada ao pedido.
E se eu não tiver uma escritura de compra e venda de imóvel?
Para o sucesso da adjudicação compulsória extrajudicial, é necessário que o comprador tenha em mãos o contrato de compra e venda de imóvel.
Na hipótese deste contrato não existir, isto é, caso as partes não tenham celebrado o referido contrato, o pedido de adjudicação será realizado necessariamente através de um processo judicial.
Com isso, se você tem dúvidas sobre o que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel, não deixe de ler nosso artigo sobre o assunto!
Para qual cartório apresentar o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial?
Primeiramente, o pedido de adjudicação compulsória deve ser apresentado no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel.
Com isso, ainda que o vendedor e comprador morem em cidades diferentes da cidade do imóvel, necessariamente o pedido será feito no cartório de registro de imóveis correspondente ao bem.
Cada imóvel responde a um cartório de registro de imóveis. No geral, as cidades dividem os bairros em zonas e cada área responde a um cartório diferente.
Porém, em alguns municípios, é possível que o imóvel tenha a circunscrição em um cartório de cidade diversa.
A dica é: veja com o cartório mais próximo do seu imóvel se ele é o responsável pela circunscrição daquele bem.
Caso não seja, você pode consultar a escritura do imóvel e verificar qual circunscrição ele pertence.
Preciso de um advogado para apresentar o pedido?
Segundo o art. 216-B, § 1º da Lei de Registros Públicos, a representação através de um advogado é condição essencial para a validade do pedido.
Isto significa que, em outras palavras, sem a atuação de um advogado não é possível apresentar o requerimento da adjudicação compulsória extrajudicial.
Porém, saiba que esta exigência não significa que você precise se deslocar até o escritório de um advogado e levar os documentos em mãos.
Atualmente, está em expansão a atuação do advogado online, profissional que trabalha de maneira virtual, com a mesma qualidade de um advogado que atua presencialmente.
Você pode enviar os documentos de forma digital e até mesmo assinar a procuração de forma eletrônica.
Desta forma, em posse destes documentos, o advogado iniciará o procedimento e enviará os papeis ao cartório de registro de imóveis correspondente.
Neste artigo nós explicamos detalhadamente como atua um advogado online.
Assim, se você precisa de um advogado especialista em direito imobiliário para o seu pedido de adjudiccação compulsória extrajudicial, não deixe de entrar em contato com nossa equipe e conheça as soluções para o seu caso!