Saiba ser imprescindível assinar um contrato de compra e venda de um terreno para fechar um negócio. Sem dúvida, toda transação necessita ter as suas cláusulas documentadas e registradas em cartório, para garantir os direitos de ambas as partes.
Muitas vezes, as partes negociam um terreno e se preocupam apenas com a parte financeira. De fato, é importante tratar de todos os detalhes. Mas, para ter validade jurídica, precisa de um contrato legal de acordo com as determinações do Código Civil.
Entenda com esse artigo os principais aspectos de um contrato de compra e venda de um imóvel, bem como as determinações do Código Civil. Além disso, saiba como é indispensável a atuação de um advogado imobiliário para elaborar este documento.
O que é e para que serve um contrato de compra e venda de um terreno?
De acordo com o Código Civil (CC), no artigo 481, o contrato de compra e venda de um terreno é uma negociação entre as partes. Nesse sentido, uma parte se obriga a transferir a propriedade do bem e a outra a pagar um valor monetário por esse bem.
Com base nesse acordo, é necessário um instrumento legal para formalizar as condições negociadas, de modo a resguardar os direitos das partes. Isso porque o contrato de compra e venda, por si só, não faz a transferência da propriedade.
Sem dúvida, trata-se de um documento fundamental, que registra a negociação e deve ser registrado em cartório. De fato, é uma garantia de que as partes contam com a devida proteção jurídica.
Além disso, caso o contrato não seja registrado em cartório com escritura pública, o imóvel pode ser negociado ou penhorado por dívidas pendentes do vendedor. Afinal, este continua sendo o dono legal do bem.
Em um contrato de compra e venda de um terreno, existem algumas cláusulas que são indispensáveis, tais como:
- Especificar qual é o objeto do contrato;
- Indicar o preço de forma clara e objetiva;
- Estabelecer as condições de pagamento;
- Apresentar as obrigações de cada parte e os prazos;
- Determinar a posse;
- Indicar se é possível a retratação;
- Especificar as devidas penalidades.
Assim, é fácil perceber a importância deste instrumento jurídico, bem como a necessidade de um advogado imobiliário para cuidar da elaboração do mesmo.
Saiba a diferença entre escritura pública e registro de um bem
Conforme o artigo 108, do CC, a escritura pública é um documento que confere validade ao negócio formalizado no contrato de compra e venda de um terreno. Nesse sentido, é elaborada no cartório de notas, diante da pessoa do Tabelião.
Como o tabelião é munido de fé pública, gera legitimidade para a negociação feita entre as partes. Contudo, a escritura apenas gera o direito, mas não realiza a transferência de propriedade.
De fato, a transferência de propriedade é feita com o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis. Desse modo, enquanto o registro não for realizado, o comprador tem somente a posse e uso do imóvel. Ou seja, não é dono perante a lei.
Portanto, tanto a escritura pública quanto o registro são elementos essenciais para a negociação de um bem. Mas, cada um deles tem uma função específica, que precisa ser observada.
Entenda a necessidade de fazer um contrato preliminar de compra e venda de imóveis
Saiba que o contrato preliminar também é conhecido como contrato de promessa de compra e venda de um imóvel. De fato, trata-se de um contrato inicial, ou seja, um pré-contrato antes da elaboração do contrato de compra e venda de um terreno.
Por isso, registra o compromisso das partes em assinar um contrato definitivo em data futura. Todavia, é preciso salientar que este é um contrato de caráter irretratável. Ou seja, não admite a hipótese de arrependimento de uma das partes.
No entanto, pode ocorrer que por um consenso entre as partes, haja uma cláusula que admita o arrependimento no contrato preliminar. Ou seja, as partes admitem a possibilidade de ocorrer a desistência futura da negociação por uma delas.
De fato, a vantagem deste tipo de contrato é ser mais simples do que o contrato definitivo, sendo elaborado por uma das partes interessadas.
O que deve constar em um contrato de compra e venda de um terreno
O contrato de compra e venda de um terreno deve ser elaborado conforme as normas jurídicas para atender a sua função em uma negociação. Com efeito, para a sua elaboração são necessários os seguintes documentos:
Do vendedor e comprador
Dados pessoais para pessoa física:
- Nome completo;
- Nacionalidade;
- Profissão;
- Estado civil (se casado, indicar o regime e apresentar documentos);
- Documento de identidade;
- CPF;
- Endereço residencial.
Dados pessoais para pessoa jurídica:
- Nome completo da empresa;
- CNPJ;
- Endereço da sede;
- Forma de representação.
Certidões negativas para o vendedor
- De ações cíveis e protestos (Federal e Justiça do Trabalho);
- De tutela e interdição.
Do terreno em negociação
- Escritura do terreno em nome do vendedor (cópia autenticada);
- Certidão negativa: impostos, dívidas do condomínio e vintenária do ônus real;
- Comprovante de quitação do IPTU do ano corrente (cópia autenticada);
- Cópia da planta aprovada pela prefeitura;
- Comprovante de averbação registrada em cartório de imóveis de construção, se for o caso;
- Limitações urbanísticas, caso o terreno esteja em um condomínio;
- Descrição detalhada do terreno, indicando acidentes geográficos, localização, medidas e contorno da área, dentre outros.
Das condições negociadas entre as partes
- Valor de venda acertado;
- Condições de pagamento acordadas;
- Descrição de parcelas, se for o caso;
- Índice para reajuste de parcelas, se for o caso;
- Multa e juros se ocorrer atrasos;
- Data para entrega do terreno;
- Prazo de pagamento do terreno;
- Definição da multa rescisória;
- Eleição de foro e arbitragens.
Taxas e impostos na compra e venda de um terreno
Após a assinatura de um contrato de compra e venda de um terreno, é preciso realizar o pagamento das taxas e impostos decorrentes da operação. Nesse sentido, o imposto de operações de transferência de propriedade de terrenos é o ITBI.
Ou seja, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, sendo de responsabilidade do comprador efetivar a sua quitação. Apenas em casos de permuta, este valor é dividido entre as duas partes.
Desse modo, é importante esclarecer que a base de cálculo para o ITBI é o valor do terreno ou da transação realizada. Além disso, cada município tem uma alíquota diferenciada para cobrar este imposto.
Já o Registro de Compra em Cartório, tem uma taxa diferenciada para cada estado, que segue a regulamentação do valor da transação, indicado na escritura.
E no Cartório de Notas, em que se faz o pedido de escritura do terreno, é feito o pagamento de uma taxa de cartório. Além disso, define-se o tipo de escritura a ser elaborada, podendo ser:
- Compra e venda com financiamento;
- Simples Compra e venda;
- Uma promessa de fazer a compra e venda;
- Permuta;
- Cessão de direitos aquisitivos;
- Quitação de preço.
Cuidados essenciais antes de assinar um contrato de compra e venda de um terreno
Para o sucesso de um contrato de compra e venda de um terreno, é fundamental que busque informar-se a respeito de alguns aspectos, tais como:
- Leia atentamente todas as cláusulas e confira cada um dos seus dados pessoais que consta no documento;
- Verifique se existe alguma restrição de condomínio ou outra dessa mesma natureza e procure saber mais a respeito;
- Avalie detalhadamente todos os dados referentes ao terreno que está adquirindo. Nesse sentido, observe a sua descrição e marcação de limites geográficos com metragens;
- Confira se foi especificada a forma de pagamento, bem como a instituição bancária;
- Verifique se existem cláusulas sobre multas por atraso e juros por parcelamento.
- Estando tudo de acordo, basta assinar e providenciar a escritura pública e o registro no cartório de imóveis.
A partir das informações sobre o contrato de compra e venda de um terreno, é fácil perceber a importância dos documentos jurídicos do contrato, da escritura pública e do registro.
Com efeito, para uma negociação ser devidamente legalizada precisa atender aos requisitos destes três instrumentos legais. Sem dúvida, é indiscutível a necessidade de um advogado imobiliário para elaborar o contrato.
Além disso, ele oferece suporte para as partes nas questões legais e esclarece as dúvidas no decorrer da transação.