A permuta de imóveis é uma das estratégias mais famosas do mercado quando pensamos em troca de bens. Inclusive, se destaca no ramo por apresentar algumas vantagens competitivas para os clientes.
Entretanto, trata-se de um esquema que deve ser avaliado cuidadosamente, considerando as condições para a transação ocorrer e observando uma série de aspectos jurídicos.
Diante disso, vale destacar que todo esse artigo é baseado nas leis vigentes do Direito Brasileiro e do Código Civil, destacando os artigos 533 e seguintes, bem como artigos 481 e seguintes – respectivamente. Além de outras regulamentações presentes em demais normas vigentes.
Justamente por isso, refere-se a um campo que conta com contratos, que devem especificar a transação, envolvidos e outros aspectos.
Simultaneamente, apresento a ideia da “troca de gaveta”. Ou seja, um tipo informal de permuta que pode ocasionar diversos problemas, mas que foi bastante popular no Brasil por vários anos.
Boa leitura!
Aspectos jurídicos da permuta de imóveis
A princípio, vamos definir o que é a permuta de imóveis de uma maneira prática e rápida.
Logo, o termo se refere a uma troca de bens na qual as duas partes estão em comum acordo. Não existe uma regularização em relação ao tipo de bem, mas o mais comum é a troca imobiliária.
Essa transação é jurídica, ou seja, completamente legal e, geralmente, não envolve o uso direto de recursos financeiros. Em suma, você troca o seu bem/imóvel pelo de outra pessoa.
Aqui, é indispensável que os imóveis sejam devidamente avaliados antes da formalização de qualquer contrato. Na maioria das vezes, os bens têm valores equivalentes.
Em outras palavras, são bens avaliados e com valores semelhantes. Seja considerando unicamente aquele bem ou mesmo a valorização do local, vantagem de proximidade (imóveis mais próximos ao centro ou não) e assim por diante.
Entretanto, há casos em que a permuta tem uma complementação do valor do imóvel. Esse “a mais” pode ser em dinheiro ou usando outros bens. Por exemplo, você faz a permuta de uma casa em troca de uma casa + 1 carro.
Sempre que essa transação envolver um pagamento de compensação, referente ao valor de diferença entre os imóveis, chamamos isso de torna.
Um dos aspectos jurídicos que envolvem o tema é que não existem restrições em relação aos tipos de bens/imóveis. Ou seja, pode envolver terrenos ou casas, apartamentos, imóveis na planta e mais.
Vale destacar que o contrato deve ter todos os detalhes, resguardar o proprietário em caso de litígio e a escritura custará em torno de 4-6% do valor total do bem.
Ao mesmo tempo, a permuta pode envolver bens financiados. Neste caso, o novo “dono”, passa a arcar com a dívida.
Contrato de gaveta
A permuta de imóveis é uma das estratégias de venda/negociação rápida que envolve um contrato, bens e (em alguns casos) valores financeiros.
Na prática, o contrato de gaveta é um documento simples sem segurança jurídica parecido. Em outras palavras, duas partes entram em um acordo, preparam esse “contrato” e o guardam.
Entretanto, por não se tratar de um documento legal, não há garantias. Ou seja, pode sair bem caro.
Por exemplo, suponha que você faça uma troca de um imóvel pelo do seu vizinho por meio do contrato de gaveta. Anos depois, esse vizinho perde o seu imóvel e quer o “dele”. Não há garantias da troca que foi realizada, dos termos daquele acordo. Ou seja, você pode acabar sem nenhum dos imóveis.
Se você acabou realizando esse tipo de contrato, procure um escritório de advocacia o quanto antes para regularizar essa situação.
Condições da permuta de imóveis
As condições para a permuta de imóveis acontecer, referente aos requisitos, envolve:
- Avaliação dos bens envolvidos – e se há torna ou não;
- Troca simples ou com equivalência de valores;
- Datas: principalmente para desocupar os imóveis;
- Formas e prazos de pagamento;
- Se há comissões ou não, etc.
A recomendação de qualquer advogado online é que seja feito um contrato por escrito com todas as regras relacionadas a transação, bem como a negociação dos bens.
Simultaneamente, uma condição básica é a lavratura de escritura pública, conforme o que aponta o Código Civil, artigo 108.
Dessa forma, deverá ser apresentado os documentos pessoais dos envolvidos – RG e CPF, comprovantes de residência e certidões tributárias. Além dos documentos dos imóveis.
Uma vantagem é que um único escritório de advocacia pode realizar o processo de ambas as partes, organizando as normas, redigindo o contrato e mais.
Estratégias
Pensando nas melhores estratégias para uma efetiva permuta de imóveis, também estamos falando sobre os aspectos jurídicos relacionados, principalmente, ao que é avaliado.
Em outras palavras, as estratégias incluem garantir um bom negócio e, para isso, avalie:
- Localização: a localização de um imóvel influencia na valorização (ou não) do bem, considere esse aspecto;
- Benfeitorias: todas as obras estruturais para conservação ou melhoria, como instalações de telas nas janelas, construção de garagem, coberturas, etc;
- Estado de conservação: o estado se refere a como o bem está naquele instante, considerando, por exemplo, pintura, lascas, mofo, etc;
- Tipo de acabamento: existem aqueles mais simples e os mais luxuosos, o que encarece ou não um bem tendo relação com estética, durabilidade e mais.
Simultaneamente, a estratégia engloba um contrato de qualidade, contendo todas as informações dos bens e dos envolvidos. Incluindo a qualificação completa, prazos e preços, garantias, comissões e mais. Logo, tenha um especialista em direito imobiliário ao seu lado.
A permuta de imóveis é uma estratégia em cenários desafiadores, quando há problemas relacionados a pagamentos ou para sanar questões financeiras.
Por exemplo, suponha que você tenha financiado um imóvel e, após alguns anos, esteja com dificuldade para pagar os valores mensais.
Neste cenário, muitos brasileiros optam por trocar com um imóvel já quitado, para resolver aquela pendência.
Quando um contrato de permuta de imóveis pode ser anulado?
A anulação de um contrato é uma questão que pode ocorrer por uma série de eventos. Geralmente, quando há irregularidades ou uma das partes não cumpre com o que foi estabelecido em contrato.
Dessa forma, existem duas principais situações em que esses contratos são anulados:
- Valores de imóveis desequilibrados, o que pode evidenciar ações de má-fé ou mesmo irregularidades;
- Irregularidades não informadas e/ou escondidas relacionadas aos bens (como um imóvel com dívida ou usado como garantia);
- Desconhecimento do trâmite ou não consentimento legal por parte do(s) cônjuges(s).
Na prática, essa anulação vem para evitar perdas brutais, evitando ações encobertas ou mesmo problemas futuros. O prazo máximo para solicitar a anulação é de dois anos.
Você pode achar estranho tal questão, mas imagine o seguinte cenário: um casal composto por X e Y está discutindo sobre um possível divórcio.
X acredita que o imóvel não deveria ser dividido e, por isso, faz um contrato de permuta com um terceiro. Agora, o imóvel que antes era do casal, tem apenas o nome de uma das partes.
A mesma regra de anulação vale quando uma pessoa interessada em um imóvel propõe uma permuta baseada em um valor muito abaixo do mercado, inclusive contratando um avalista que passa um valor incorreto para a outra parte.
Enfim, para evitar situações que possam causar prejuízos financeiros, bem como para um contrato efetivo, consulte um advogado em São Paulo. O cuidado é indispensável para o seu bolso.