A Lei do Inquilinato, lei federal n. 8.245/1991, em seus artigos 59 a 65, dispõe sobre o pedido de despejo, que também é chamado de ordem ou ação de despejo. Com o intuito de garantir o direito do locador de reaver o imóvel em situações específicas.
Mesmo sendo uma situação bastante delicada, em muitos casos o dono e o inquilino não conseguem chegar a um acordo sobre a pendência entre eles. Por isso, esse pedido é o meio legal para solucionar o descumprimento das cláusulas contratuais.
Veja com esse artigo quando é possível usar a ordem de despejo, bem como os critérios legais a serem cumpridos. Além disso, a importância do advogado de imóveis para dar entrada com a ação legal.
Por que fazer um pedido de despejo?
O pedido de despejo, também conhecido como ordem ou ação de despejo, trata-se de uma ação locatícia usada para imóveis urbanos. Desse modo, constitui-se como um pedido ao judiciário e é expedida por um juiz.
Esta ação judicial deve seguir as disposições da lei federal n. 8.245/1991, nos artigos 59 a 65. Conforme esta lei, o dono do imóvel tem o direito de solicitar uma ação em juízo para retirar o inquilino do seu imóvel.
Segundo a lei, as situações que permitem esse pedido estão relacionadas com o descumprimento das cláusulas contratuais da locação. Sem dúvida, dentre estas, a de maior ocorrência é o atraso de pagamento, ou seja, a inadimplência.
Motivos que justificam um pedido de despejo
O locador para exercer o seu direito de solicitar o pedido de despejo, precisa que o motivo seja uma das ocorrências apresentadas a seguir:
- Se o locatário deixa de pagar regularmente o aluguel do imóvel. Sem dúvida, isso pode variar em cada caso e depende muito da relação entre os envolvidos. Porém, consiste no fato do locatário deixar de cumprir alguma das cláusulas contratuais;
- O término do contrato locacional, por temporada ou não, e o locador não deseja fazer a renovação. Contudo, o inquilino se recusa a mudar do imóvel;
- O fim de uma contratação de emprego, caso o aluguel do imóvel esteja ligado ao vínculo com o empregador;
- Quando ocorrer a morte do inquilino e não existir sucessores legítimos para assumirem a locação do imóvel;
- Rescisão por acordo entre os envolvidos, mas com o inquilino desistindo de cumprir o que acertado;
- O reaver do imóvel com a finalidade de uso do dono, do seu cônjuge ou companheiro. Como também para a moradia de parentes próximos, que não tenham imóvel próprio;
- Se existir a necessidade de fazer reformas urgentes no imóvel, que não podem ser feitas com um morador ou o mesmo não consente em sua execução.
Dinâmica de um pedido de despejo?
Para efetuar um pedido de despejo é necessário contar com um advogado de imóveis, que é quem pode dar entrada com a ação em juízo. Assim sendo, cabe observar que o prazo definido em lei para a sentença ser cumprida pode variar de 15 a 30 dias.
Para começar, é preciso solicitar uma liminar de despejo com a indicação das justificativas para a ação. Além disso, este documento deve atender aos seguintes critérios:
- Cabe ao locador efetuar um depósito em juízo no valor do aluguel de 3 meses para servir como caução;
- Justificar o fundamento da ação e suas obrigações acessórias;
- Indicar a inexistência de garantias legais previstas no contrato locacional ou a sua extinção.
Nesse sentido, é importante esclarecer que a lei estabelece como garantias as seguintes opções:
- Fiança e caução;
- Cessão de quotas de fundo de investimento;
- Seguro de fiança locatícia.
Tendo o advogado de imóveis entrado com o pedido de despejo, cabe aguardar que o inquilino seja intimado. Visto que o inquilino tem o direito de quitar os valores para evitar maiores complicações, inclusive podendo ocorrer um acordo entre os envolvidos.
Um ponto importante em uma desocupação de imóvel por motivo de despejo, é fazer uma vistoria do imóvel assim que receber as chaves. Pois, é preciso verificar as condições em que o imóvel foi entregue e, se for o caso de haver danos, tomar as providências legais.
Como é executado o pedido de despejo?
A partir do momento em que o locatário recebe o pedido de despejo, é interessante que desocupe o imóvel de forma voluntária. Nesse sentido, o prazo concedido ao inquilino para a desocupação do imóvel é de 15 dias úteis.
Se acaso, isto não ocorrer, cabe ao oficial de justiça fazer cumprir a ordem de despejo, tendo um mandado de justiça. Além disso, em casos mais extremos, o reforço policial pode vir a ser necessário.
Documentos para entrar com uma ação de despejo
Por se tratar de ação judicial, é preciso ter atenção ao providenciar os documentos necessários. Nesse sentido, é preciso apresentar os seguintes:
- Comprovantes do atraso de pagamento de aluguel, IPTU, contas de água e luz;
- Provas de que ocorre o não cumprimento de cláusulas contratuais;
- Registro de diálogos entre os envolvidos que comprovem a inadimplência;
- Apresentar o contrato locacional e a escritura registrada do imóvel;
- Documentos pessoais (RG e CPF).
É importante destacar que é necessário providenciar cópias de todos os documentos a serem apresentados.
Entenda os direitos do locatário em um processo de despejo
Conforme a Lei Federal n. 8.245/1991, basicamente o locatário tem três direitos, que são:
- Tem o direito de ser notificado do pedido de despejo;
- Fazer a sua defesa caso já esteja com o aluguel pago em dia ou as alegações do locador não forem verdadeiras. Desse modo, deve apresentar os comprovantes de adimplência no prazo de quinze dias que recebeu a notificação;
- Exercer o direito de purga ou emenda da mora. Ou seja, efetuar um depósito em juízo dos valores atrasados, com juros e custas do processo. Nesse sentido, também os valores que estiverem em atraso de contas de água, luz e IPTU.
Sendo que isso deve ocorrer no prazo estipulado para desocupar o imóvel, evitando a interrupção do contrato. Sem dúvida, pode ser uma solução interessante para o locatário, que pode usar desse direito a cada 2 anos.
Existe alguma situação em que o locatário não pode ser despejado?
Conforme a lei 8.245/1991, o locatário não pode sofrer ação de despejo se existirem ilegalidades no pedido de despejo, pelos seguintes motivos:
- Falta de um motivo que justifique a rescisão contratual;
- Uso do direito de emenda da mora;
- Não atender algum procedimento da ação legal.
Em caráter emergencial, no decorrer do período da pandemia, aprovou-se um projeto de lei, 827/2020, para suspender as medidas judiciais de despejo e desocupação de imóveis até o final de 2021.
Sem dúvida, por se tratar de uma situação atípica, esse recurso legal não se aplicou, cabendo aos locadores encontrarem outras formas de contornar a situação. Porém, como foi uma dificuldade vivenciada por todos, foi mais fácil entrar em acordo.
Com toda a certeza, para isso contaram com o suporte de um advogado de imóveis. Pois, é quem tem expertise nessa área e pode encontrar soluções legais para os problemas com imóveis.
A atuação de um advogado é de grande importância para garantir que o processo seja feito de forma adequada. Além de oferecer informações confiáveis sobre as leis do mercado de imóveis. Sem dúvida, dá mais segurança e clareza aos seus clientes. O pedido de despejo visa garantir o direito do proprietário de reaver o imóvel em algumas situações específicas. Veja quais são elas.