O leilão de imóveis é caracterizado como um meio de venda de bens imobiliários. Entretanto, diferente de outros tipos, essa transação não ocorre por meio de um comprador e vendedor. Já que possui um intermediário.
Além disso, aqui destaco o leilão judicial, onde um juiz homologa ou não o acordo, que seria o arremate do bem.
Diante desse cenário, é importante que você conheça os tipos e cuidados ao participar desses eventos, bem como o que fazer se o seu imóvel acabar em um leilão.
Cabe destacar que no meio judiciário, o leilão é um tema recorrente, mas que desperta dúvida no público. Por isso, separei conceitos práticos e rápidos para tornar a sua vida mais simples.
Tipos de leilão
Primeiramente, vou separar os tipos de leilão que você precisa conhecer e o que configura cada um deles.
Para acompanhar essas novidades e contratar um profissional para avaliar o seu caso, confira o nosso Blog.
Leilão Judicial
O leilão judicial é aquele que acontece na esfera judiciária. Geralmente, esse tipo de leilão ocorre quando há disputadas entre pessoas físicas e/ou jurídicas.
Em síntese, esse tipo de leilão envolve todos os imóveis que são penhorados pela Justiça brasileira, seja para o pagamento de uma dívida ou por outra natureza.
Esse tipo de leilão é o mesmo que acontece com aqueles bens materiais, como celulares e itens de decoração, apreendidos pela alfândega.
Para facilitar, vamos considerar um exemplo prático. Suponha que Alexandre era funcionário de uma loja X e processou o dono (Fábio) pelo não pagamento de horas-extras, adicional noturno ou mesmo por realizar funções que não eram cabíveis.
Ao vencer em última instância, a Justiça determinou que Alexandre deve receber uma indenização de R$40 mil. Porém, Fábio não tem esse dinheiro em espécie (em uma conta).
Neste caso, a justiça determina que um bem deve ser penhorado, como uma casa, no valor de R$200 mil. Logo, ao ser arrematado, o dinheiro devido é pago para Alexandre.
Leilão Extrajudicial
O leilão extrajudicial é aquele que acontece fora da esfera judiciária. Ou seja, são imóveis que não foram penhorados e nem passaram por qualquer processo.
Acontece que esse é o tipo de leilão mais comum do mercado e que representa uma preocupação para muitos brasileiros. Inclusive, em períodos de crise, é o mais frequente.
Com a explosão imobiliária dos últimos anos, milhares de pessoas financiaram casas e apartamentos com condições facilitadas.
O problema é que esse “boom” e essa “facilidade” é algo temporário que, futuramente, pode ser um dissabor. Uma ilusão de um momento econômico atual, sem considerar instabilidades que podem ocorrer futuramente.
Isso não significa que você não deve investir nesse sonho, mas que deve ter cautela e procurar um bom advogado para verificar documentos e contratos.
Na prática, a lei determina que todo imóvel pode ser retomado após 90 dias de atraso no pagamento, ou seja, após 3 parcelas não pagas.
Justamente por isso, a empresa entra em contato solicitando o pagamento, intimando uma regularização.
Acontece que, por lei, as construtoras estão proibidas de vender um imóvel diretamente para outros consumidores. Uma maneira de tentar evitar fraudes.
Afinal, muitos consumidores poderiam deixar de pagar para tentar arrematar o imóvel por um preço menor que aquele que seria originalmente pago.
Dessa forma, suponha que você financia um imóvel e, por algum motivo, não consiga arcar com os pagamentos. Após 75 dias, a empresa entra em contato solicitando a regularização. Após 90 dias, o imóvel vai para leilão.
Leilão presencial, online e misto
Por fim, temos os tipos de leilão conforme o meio no qual acontecem. Sendo eles:
- Presencial: ocorre em um auditório com data e hora marcada e todos os lances são feitos presencialmente;
- Online: leilões que ocorrem na internet, por meio de um cadastro, com lances antecipados e seguindo regras do leilão presencial;
- Misto: leilões que ocorrem online e presencialmente, de forma simultânea.
Em qualquer tipo de leilão, é indispensável verificar todas as informações do imóvel e, sempre que possível, ver por si mesmo, de forma presencial.
Isso evita que muitos compradores adquiram imóveis que não estão exatamente como o enunciado, aproveitando melhor as oportunidades do mercado.
No geral, a principal vantagem é que os leilões extrajudiciais são mais novos e exigem poucos reparos, com melhor estruturas mais preparadas. Alguns, que nunca foram usados.
Já os imóveis da esfera judicial, o processo tende a ser mais lento, arrastando por anos. Com isso, traz a vantagem de uma avaliação de preço antiga, com certamos judiciais de 30% do valor de mercado.
Meu imóvel foi a leilão, o que eu faço?
As crises do mercado causam uma série de problemas para milhares de brasileiros. Entre as questões em pauta, está a perda dos imóveis financiados.
O leilão de imóveis acontece após uma tentativa da construtora/empresa em tentar regularizar a situação. Dessa forma, fique atento a intimações e avisos, sabendo exatamente qual a situação financeira na qual se encontra.
Então, o primeiro passo quando atrasar os pagamentos e receber uma notificação, é entrar em contato com a empresa em questão. Se possível, contrate um profissional e dê início a uma negociação.
Inclusive, se o imóvel já foi arrematado, veja todas as informações dos detalhes dessa negociação. Afinal, se houver erros no processo, cabe quebra daquela ação.
3 regras básicas que devem ser seguidos nos leilões de imóveis são:
- Notificar o devedor a pagar a conta, processo chamado de purgação da mora;
- Não adicionar fotos e descrições completas do imóvel em sites do leilão;
- É obrigatório que o devedor seja notificado do leilão com data, horário e local.
Quando as regras não são seguidas, o leilão pode ser cancelado, fazendo o arremate ser desfeito.
Cuidados com o leilão de imóveis
Ao final, separei alguns cuidados básicos que você deve ter com o leilão de imóveis. Primeiramente, confira as dicas para evitar que o seu imóvel seja leiloado, anote:
- Garanta o pagamento das parcelas até a data de vencimento;
- Ao atrasar um pagamento, converse com a empresa e faça um acordo;
- Se não conseguir arcar com as parcelas, tente um novo acordo para reduzir o valor pago mensalmente;
- Peça uma revisão contratual, para eliminar cláusulas abusivas e/ou pagamentos incorretos;
- Prefira conversar com um profissional, para tomar todas as medidas corretas.
Por fim, agora destaca os cuidados com o leilão de imóveis quando você busca esses bens imobiliários para arrematar, confira:
- Prefira visitar o imóvel com antecedência ou verifique todas as informações disponíveis;
- Dê preferência para os imóveis que já estão desocupados;
- Confira se existem mais dívidas que acompanham aquele imóvel;
- Veja se já cláusulas de responsabilidade do adquirente (você) pelas dívidas daquele bem;
- Salve todas as informações para, futuramente, questionar se houver inconsistências;
- Contrate um advogado especializado para acompanhar o seu caso (e o seu contrato).
Enfim, caso tenha mais dúvidas ou queira saber mais sobre seus direitos, cuidados, tendências e dicas, acompanhe o Blog ou entre em contato para agendar o seu atendimento.