Saiba que o financiamento de imóveis é a forma de tornar real o sonho da casa própria para muitos brasileiros. Sem dúvida, é uma alternativa de longo prazo e que implica em comprometer cerca de 30% da renda mensal da família.
Sendo muito importante avaliar as taxas de juros, condições da negociação e taxas de administração. Além, é claro, dos contratos e seguros envolvidos. Bem como analisar as ofertas de várias instituições, sendo a principal instituição a Caixa Econômica Federal.
Entenda com esse artigo como funciona esse financiamento e os principais pontos para avaliar. Assim como a importância de contar com a orientação de um profissional do direito imobiliário para tomar uma decisão assertiva.
O que é o financiamento de imóveis?
De uma maneira simples, o financiamento de imóveis é uma linha de crédito ofertada por bancos e instituições financeiras. Não apenas para imóveis novos, mas também usados, em construção ou ainda na planta.
Para esse tipo de financiamento os prazos são mais longos, entre 30 a 35 anos. Além disso, as taxas de juros são mais baratas e é possível financiar até 80% do valor de um imóvel. Ou seja, em parcelas mensais com o valor definido conforme cada negociação.
Isso porque cada uma das instituições financiadoras opera com taxas e tarifas diferenciadas. Sem dúvida, no país a maior instituição que financia imóveis é a Caixa Econômica Federal.
Para uma pessoa solicitar um financiamento, dessa natureza, precisa ter mais de 18 anos e comprovar uma renda suficiente para saldar as parcelas. Além disso, os documentos necessários são os seguintes:
- Carteira de Identidade (RG) e CPF;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Demonstrativo de comprovação de rendimentos;
- Se for utilizar o FGTS, deve apresentar o extrato atualizado;
- Uma avaliação do bem feita pela prefeitura ou instituição financeira;
- Com exceção dos imóveis na planta, apresentar a matrícula e capa do Imposto Territorial e Predial Urbano (ITPU).
Como se trata de financiamento de imóveis, algumas certidões negativas devem ser apresentadas, como:
- Das ações nas Fazendas Municipal e Estadual;
- De Tutela, interdição ou curatela;
- Das ações cíveis e ações na Justiça Federal;
- Da propriedade de imóvel, em alguns casos específicos;
- Das dívidas e contribuições federais.
Além disso, uma exigência fundamental é a necessidade de o contratante ter o nome sem restrições nos órgãos de crédito, como Serasa e SCPC.
Conheça os principais financiamentos de imóveis
Antes mesmo de solicitar um financiamento de imóveis, é importante conhecer os tipos em oferta nas instituições. Isso porque é necessário avaliar qual condição é a mais adequada para o seu caso.
Nesse sentido, existem algumas alternativas diferenciadas para um financiamento. Em seguida, explicaremos os principais aspectos de cada uma.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é um modelo do governo federal para atender pessoas com renda menor, oferecendo prazos mais longos e baixa taxa de juros. Por exemplo, o programa Minha Casa Minha Vida faz parte, sendo feito por meio da Caixa Econômica.
Por isso, o valor da parcela tem de ser inferior a 30% da renda mensal familiar. Bem como é possível financiar até 80% do valor do imóvel, até o montante de R$ 1,5 milhão.
É interessante que as taxas de juros são mais reduzidas na forma do SFH porque os recursos têm a sua origem em fontes mais baratas. Por exemplo, a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Em relação ao imóvel, os seguintes aspectos carecem de uma atenção especial para evitar maiores problemas:
- Ter registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- Estar localizado onde o contratante reside ou trabalhe pelo menos há um ano;
- Ser urbano e residencial;
- Não ter usado o FGTS para financiamento ou construção nos últimos três anos.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O governo federal criou este modelo para o financiamento de imóveis que não se enquadram nas condições do SFH, por exemplo:
- Investidores que compram um imóvel para revender, depois, com lucro;
- Projetos de imóveis luxuosos de grande valor e capacidade de gerar empregos;
- Empresas que necessitam adquirir imóveis para a sua sede de negócios.
Saiba que as fontes de recursos para o modelo SFI tem sua origem nos bancos de investimentos, investidores institucionais e fundos de pensão. Assim sendo, as taxas de juros sofrem variações anuais e as financiadoras podem fixá-las com autonomia.
Um ponto importante é que essa forma de financiamento não admite a utilização dos recursos do FGTS. Isso porque é uma alternativa mais adequada para empresas e não é atraente para trabalhadores assalariados.
Como funciona a taxa de juros para financiamento de imóveis
Para começar, é importante explicar que a taxa de juros de um financiamento de imóveis é a Selic. Ou seja, a taxa de juros básica da economia, fixada pelo Banco Central (BC).
Nesse sentido, é necessário observar o patamar dessa taxa para saber se os juros de um financiamento estão em alta ou em baixa. Isso porque os juros impactam diretamente na contratação de uma linha de crédito.
Se estiverem em baixa, é uma ótima oportunidade. Mas, se estiverem em alta, é mais adequado esperar um pouco antes de contratar o financiamento.
Também impactam na taxa de juros as ofertas de linhas de crédito e a demanda por imóveis no mercado. Além disso, é preciso ter em vista alguns fatores que sofrem influência direta da taxa de juros da linha de crédito, que são:
- Prazo contratado para pagar as parcelas;
- Sistema de amortização definido na contratação;
- Custos extras e Custo Efetivo Total (CET).
Assim, é preciso contar com a orientação de um advogado imobiliário para ter uma avaliação mais assertiva desses fatores, fazendo uma boa escolha.
Dicas para uma contratação assertiva de uma linha de crédito
Antes de fazer uma contratação de um financiamento de imóveis, é fundamental avaliar alguns pontos. Em seguida, vamos dar umas dicas que tratam desses aspectos:
- As taxas de juros variam entre as instituições e conforme o perfil de cada cliente e relação com a financiadora. Ou seja, o perfil de risco.
- O Custo Efetivo Total (CET) representa o valor pago pela operação de financiamento, sendo que inclui taxas, tarifas e seguros, que são obrigatórios.
- Se o contratante é mais velho, deve ser avaliado se a soma do tempo de financiamento mais a idade do tomador não ultrapassem 80 anos e 6 meses. Nessa situação, o financiamento tem o prazo reduzido, mas as parcelas ficam maiores.
- Calcule os custos que fazem parte desse tipo de operação de financiamento, por exemplo:
- Taxas para avaliação do imóvel;
- Imposto para transferência do imóvel;
- IPTU a ser pago;
- Despesas com documentos.
- Cabe a uma empresa especializada ou a própria instituição financeira fazer a avaliação do valor de mercado do imóvel;
- No contrato tem de constar a assinatura tanto do vendedor quanto do comprador e ser registrado em cartório;
- A alternativa de consórcio imobiliário é atraente para quem pode esperar e está comprando o seu primeiro imóvel. Sem dúvida, uma grande vantagem é que permite parcelar até 100% do valor do bem.
Portanto, para um financiamento de imóveis é preciso um pouco mais do que a vontade de ter uma casa própria. Sem dúvida, é preciso avaliar se as condições são favoráveis e se as taxas de juros estão mais baixas.
Para tomar uma decisão assertiva sobre contratar um financiamento, é interessante ter a orientação de um advogado de imóveis. Pois, é quem tem expertise nessa área e pode facilitar em muito a sua negociação.