Talvez você ainda não tenha ouvido falar de due diligence de imóveis. Mas, saiba ser essencial para as negociações desses bens. Uma vez que é uma expressão de origem inglesa, que em tradução literal significa “devida diligência”.
De fato, é um termo muito usado no mundo dos negócios em aquisições e fusões de empresas. Além disso, em alguns casos a lei exige que seja feita uma análise detalhada dos documentos.
Entenda com esse artigo, o conceito de due diligence de imóveis e sua função. Assim como a diferença da ação do corretor de imóveis com o advogado imobiliário nessa ação.
Entenda a due diligence de imóveis
No cenário empresarial, a due diligence constitui-se como uma forma de mapear as informações do negócio. Nesse sentido, são dados financeiros, administrativos, gerenciais e outros relevantes para a empresa.
De fato, estas informações são passadas para o interessado (comprador e/ou investidor) no negócio. Pois, tornam a operação mais transparente e segura. Além disso, diminuem os riscos para a operação de compra ou venda de uma empresa.
Já no direito imobiliário, a due diligence consiste em uma análise minuciosa da documentação do imóvel. Visto que o objetivo é reduzir os riscos seja na venda ou compra de um bem.
Por certo, trata-se de uma forma de “auditoria”, feita por um advogado imobiliário. Visto que este faz um estudo dos documentos e informações do bem, assim como das partes e possíveis riscos da operação.
Vale destacar que essa forma de auditoria atende os objetivos das duas partes. Assim, em se tratando do vendedor o foco é reunir e organizar as informações e documentos para o negócio.
Já no caso do comprador, o intuito é fazer uma análise dos documentos para verificar se existem sinais de riscos e problemas com a transação.
Ao final da análise, o advogado deve elaborar um relatório do que foi feito e um parecer sobre a operação e os possíveis riscos.
A due diligence faz parte das ações do corretor de imóveis?
A atuação do corretor de imóveis está definida em dois documentos legais, sendo:
- Código Civil, artigo 723;
- Lei 6.530/1978, artigo 20.
Conforme essas leis, a obrigação do corretor de imóveis é de conferir os documentos. Ou seja, deve verificar se não existem “defeitos” nos papéis, que tornem a operação insegura para as partes.
Já a due diligence consiste em uma análise de maior abrangência e nível de detalhes. Isto porque além de conferir a documentação, também realiza as seguintes ações:
- Investiga se existe fraude contra os credores e fraude à execução;
- Verifica a hipótese de perder o imóvel em função das dívidas de antigos donos;
- Desenvolve uma análise do passivo tributário do respectivo vendedor do imóvel;
- Investiga se nos autos consta pedido de penhora, ainda não anotado na matrícula;
- Busca por limitações para usar o imóvel pela convenção condominial;
- Verifica se tem restrições em função de leis ambientais e zoneamento;
- Analisa a condição do inquilino que ocupa o imóvel, se for este o caso;
- Avalia a perda por evicção e outros pontos.
Desse modo, é fácil perceber que a ação do advogado da área é mais condizente com a ideia de auditoria. Enquanto a ação do corretor está mais voltada para apenas conferir os documentos e seguir com a operação.
Veja os documentos analisados na due diligence
Com efeito, para fazer uma due diligence é necessário analisar vários documentos, que podem ser reunidos em três grupos distintos:
Documentos relacionados com o imóvel
- Matrícula do imóvel (registrada em cartório);
- Titularidade do imóvel com sentença, partilha, escritura, etc.;
- Ônus reais ligados ao imóvel;
- Certidão negativa dos tributos IPTU e ITBI;
- Histórico de cadastro de contribuinte do imóvel;
- Comprovante de quitação de luz, água, telefone e outros;
- Comprovar se o imóvel não se encontra em área sujeita a desapropriação;
- Comprovar se está em regularidade com o meio ambiente;
- Também os imóveis especiais devem comprovar situação de regularidade.
Documentos do vendedor, cônjuge e antigos donos (no mínimo de 15 anos)
- Dados pessoais para pessoa física (CPF, RG, casamento, endereço, etc.);
- Cópia de declaração como sócio em empresas;
- Dados SPC — SERASA;
- Protesto de título, emitido pelo cartório, de 10 anos;
- Quitação de impostos federais, estaduais e de condomínio;
- Comprovação de ações nos seguintes órgãos:
- Justiça Estadual Cível e Criminal;
- Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial (alguns estados);
- Justiça Federal;
- Justiça do Trabalho.
- No caso do vendedor ser uma pessoa jurídica:
- Última alteração do contrato social e CNPJ;
- RG e CPF dos responsáveis legais;
- Permissão dada pelo conselho para efetuar a venda do imóvel;
- Comprovação de regularidade na Receita Federal e Junta Comercial.
Documentos de natureza técnica
- Convenção condominial e regulamento interno;
- Registro de Incorporação (cópia);
- Uma Planta da casa ou unidade;
- Habite-se, comprovação de Conclusão de Obra;
- Vistoria do Corpo de Bombeiros (se for o caso);
- Projetos validados pela Prefeitura;
- Apresentar uma cópia do Memorial de teor descritivo;
- Anotação de responsável técnico para obra com engenheiro;
- Para obra com arquiteto, registro de responsável técnico;
- Cópia do Alvará da Construção;
- Comprovante de quitação do ISS do município e do INSS do governo federal;
- Projetos de estruturas e elétricos, dentre outros;
- Para áreas rurais ou grandes terrenos são necessários os documentos de licença ambiental e recuperação do ambiente.
A due dilegence e a lei 13.097/15, no artigo 54
Por certo, um ponto que requer atenção em operações com imóveis diz respeito a lei 13.097/2015. Pois, o artigo 54 trata do registro das operações na matrícula do imóvel em cartório.
Ou seja, define que as ações de constituir, transferir ou modificar os direitos reais devem observar os registros na matrícula do imóvel. Nesse sentido, as informações averbadas ou registradas são as seguintes:
- Ações reais ou pessoais;
- Ajuizar a ação para cumprir sentença ou execução;
- Limitar para usufruir de direitos já anotados, de indisponibilidade e outros ônus previstos em lei;
- Ação que resulte em dano aos bens, levando o dono à situação de insolvência.
Como entender o princípio da concentração dos atos na matrícula
- Com efeito, a partir desta lei deve constar na matrícula do imóvel, registrada em cartório, o histórico das movimentações do bem. Assim como os atos judiciais e extrajudiciais, ônus, gravames e outras informações ligadas ao imóvel.
O que significa que na matrícula do imóvel deve estar registrado:
- Limitação de transferências e penhoras;
- Existência de dívidas processuais de garantias reais;
- Itens de usufruto ou indisponibilidade;
- Formação das alienações de caráter fiduciárias;
- Comprovantes de distribuição de ações, mais usual é a de execuções.
Desse modo, é fácil entender que o objetivo da lei é de que na matrícula do imóvel conste todas as suas movimentações. Sem dúvida, isso garante maior segurança e limita possíveis fraudes.
No entanto, apesar da validade dessa medida, ela não elimina a real necessidade da due diligence para as transações de imóveis. Isso porque existem algumas exceções que não são cobertas pela lei e precisam de maior atenção.
Além disso, vale observar que cabe ao dono do imóvel cuidar para que os registros constem da matrícula do imóvel. No entanto, pode acontecer que isso não seja feito por inúmeras razões. Com toda a certeza, gera insegurança para as operações futuras.
Portanto, a necessidade da due diligence cresce à medida que faz uma análise detalhada de todas as circunstâncias do bem. Por certo, consegue mapear a real situação do bem e identificar riscos para fechar o negócio.
Por isso, necessita de um advogado imobiliário para conduzir o processo. Assim como assegurar a assertividade das análises dos documentos.