Talvez você ainda não saiba, mas desde dezembro de 2018 que o distrato de imóveis está em vigor com as regras definidas em lei. Sem dúvida, a própria palavra “distrato” já dá uma ideia que se trata de desfazer um vínculo criado por um contrato.
A Lei 13.786, de 28 de dezembro de 2018, trata do distrato em contratos de imóveis negociados na planta. Ou seja, contratos com incorporadoras ou construtoras, em que o pagamento começa antes da entrega do imóvel.
Entenda com esse artigo a legalização do distrato de imóveis, bem como as principais regulamentações estabelecidas com essa lei.
O que é e para que serve o distrato de imóveis
Conforme prevê a Lei 13.786/2018, o distrato de imóveis é um acordo entre as partes para findar um contrato. Ou seja, é uma forma legal de desfazer um contrato entre incorporadoras ou construtoras e consumidores.
Nesse sentido, é importante esclarecer que o distrato de imóveis tem validade legal apenas para aquisição de imóveis na planta. De fato, para novos imóveis e aqueles já entregues que continuam com financiamento com a incorporadora.
De acordo com a lei, o distrato de imóveis pode ser feito em algumas situações, tais como: descumprimento de cláusula contratual e desistência do comprador. Mas, é uma solução que gera prejuízo para as duas partes envolvidas.
Sem dúvida, a maior causa para um distrato de imóveis está ligada a questão financeira. Ou seja, situação de inadimplência ou ainda incapacidade financeira de arcar com os pagamentos que foram acordados pelo comprador.
Outro ponto que também gera a interrupção do contrato é o comprador não ter entendido todas as cláusulas e termos jurídicos usados. Por isso, é interessante que o comprador conte com a assessoria de um advogado imobiliário para evitar este problema.
É importante salientar que com a lei 13.876/2018, as ações judiciais para resolver questões de devolução de valores pagos e cobrança de multas não são mais necessárias. Visto que a lei estabelece toda a regulamentação para fazer o distrato de imóveis.
Além disso, é importante conhecer os tipos de distrato de imóveis, sendo:
- Por Resolução: usado em situações de descumprimento das cláusulas contratuais;
- Por Resilição Consensual: ocorre por consenso entre as partes;
- Resilição Unilateral: é uma iniciativa de apenas uma das partes envolvidas.
O que estabelece a lei 13.876/2018 para o distrato de imóveis
De uma maneira simples, a legalização do distrato de imóveis, conforme a lei 13.876/2018, tem os seus principais pontos nos seguintes aspectos:
Multa determinada conforme regime tributário
A multa em função da desistência da compra do imóvel corresponde a parte do valor que já foi pago pelo cliente. A lei definiu que o percentual da multa é calculado considerando o regime de patrimônio de afetação.
Ou seja, nesse regime a totalidade do valor pago pelo cliente é destinado para o financiamento da obra. Por isso, a incorporadora ou construtora não faz nenhum tipo de aumento do seu patrimônio com esse valor.
Assim, para o distrato de imóveis a lei considera a retenção até o percentual de 50%, quando estiver no regime de patrimônio de afetação. E nos casos de estar fora desse regime deve ser considerado o percentual de 25%.
Além disso, os prazos para a quitação dos valores foi definido para o patrimônio com o regime de afetação em 30 dias. Sendo que nas outras situações pode ser em até 180 dias. Nesse sentido, é preciso observar que este prazo é contado após a obtenção do Habite-se.
Determinação de prazos maiores, sem a ocorrência de multas
O prazo para entrega da obra pode sofrer um atraso de até 180 dias e a construtora ou incorporadora não sofrerá nenhum tipo de penalização.
No entanto, após esse prazo é direito do cliente desistir da compra e obter de volta os valores pagos, além de multa contratual com valores atualizados. Dessa forma, a quitação desse valor de multa deve ocorrer em até 60 dias após o pedido de distrato.
Se o comprador não quiser desistir do imóvel, a lei determina que deve ser indenizado pela empresa. Ou seja, a incorporadora terá de pagar um percentual de 1%, por cada mês de atraso, calculado com base no valor que o comprador já desembolsou pela aquisição.
Nesse ponto, é preciso esclarecer que o comprador precisa estar em situação de adimplência para fazer jus a multa por atraso a ser paga pela empresa.
Já o prazo para desistência do comprador de um imóvel na planta pode ocorrer até a efetiva entrega das chaves. Isso porque o consumidor toma posse do imóvel e não pode mais devolver para a construtora, ou seja, solicitar o distrato de imóveis.
Percentual para taxa de corretagem
A lei 13.876/2018 determina que a construtora pode fazer a retenção de um percentual em torno de 5% a 6% do valor que o comprador já pagou pelo imóvel.
Situação de revenda e aluguel do imóvel
É permitido que o desistente da compra faça a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para uma pessoa de sua indicação. Sem dúvida, precisa ser uma pessoa em condições financeiras de arcar com as parcelas do financiamento.
Assim, é possível que efetue a revenda do imóvel desde que o novo comprador atenda as exigências da construtora. Nessa situação, o comprador ficará isento da multa e outros encargos pela sua desistência.
Se acontecer do comprador desistir do imóvel e já estiver com a sua posse, a lei determina a cobrança de um aluguel de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado.
Desse modo, esse aluguel será cobrado por todo o período que o comprador estiver de posse do imóvel. Além disso, também terá de arcar com os impostos, as taxas condominiais e demais encargos.
Definição do prazo legal para arrependimento
Saiba que se o consumidor fizer a compra do imóvel em feiras ou estande de vendas tem até 7 dias para desistir da compra e solicitar o distrato de imóveis.
É importante destacar que esse prazo é contado a partir da assinatura do contrato e o comprador fica isento da cobrança de multas. Tendo o direito de receber a devolução de todos os valores que já foram pagos e mais a taxa de corretagem.
Elaboração do quadro de resumo
Esta é uma novidade criada pela lei, com a finalidade de apresentar de forma resumida todas as principais informações do contrato, como por exemplo:
- Valor negociado;
- Entrada e sinal acertados;
- Condições de pagamento;
- Prazos e parcelas;
- Índices de reajustes.
De fato, a obrigação de apresentar esse quadro resumo, que deve ser negritado no contrato, visa garantir a clareza e precisão das informações oferecidas ao comprador.
Vantagens e desvantagens da legalização do distrato de imóveis
Saiba que a lei 13.876/2018 gerou muitas facilidades para fazer o distrato de imóveis. Por um lado, tornou os processos mais ágeis com a definição de direitos e deveres de ambas as partes. Pois, o que antes da lei gerava muitas dúvidas, agora está legislado.
Além disso, os contratos celebrados a partir da vigência da lei não necessitam mais recorrer à justiça. Pois, com a lei 13.876/2018 todas as pendências estão solucionadas.
Mas, de outro lado, como a lei não retrocede, os contratos anteriores a essa data não podem fazer uso desta legislação. Por isso, ainda necessitam de recorrer à justiça para resolver as pendências entre as partes.
Além disso, com a nova lei a desistência se torna um processo bem mais oneroso para o comprador. De fato, é uma forma de garantir maior assertividade para analisar a situação e avaliar as cláusulas contratuais.
Por isso, é de extrema importância contar com a assessoria de um advogado imobiliário para avaliar as cláusulas do contrato de compra do imóvel na planta.
Além de garantir que tudo está conforme as determinações legais. Em especial, os pontos voltados para multas e prazos pré-estabelecidos e acordados entre as partes.