Direito imobiliário é o ramo do direito privado que regula as relações jurídicas relacionadas a bens imóveis.
Apesar de possuir um objeto de estudo próprio, o Direito Imobiliário está relacionado a várias outras áreas. Entre eles, podemos citar o Direito Contratual, Consumerista, Cível e de Família.
Estima-se que, no Brasil, cerca de 50% dos imóveis estão em situação de irregularidade. E essa realidade está presente em todas as classes sociais.
Assim sendo, são questões de Direito Imobiliário, entre outras:
- Compra e venda de imóveis;
- Doação de imóveis;
- Posse;
- Propriedade;
- Usucapião;
- Locação;
Neste cenário, a atuação do Advogado Especialista em Direito Imobiliário se torna fundamental.
Afinal, são cerca de 30 milhões de imóveis com alguma irregularidade no país.
Com efeito, apenas um bom especialista na área poderá resolver essas pendências.
Por isso, consulte um Advogado para avaliar a situação de seu imóvel, pois ele pode estar irregular e você nem estar ciente disso.
As irregularidades mais comuns são falta de: matrícula, escritura, registro, averbação de construção no imóvel (o famoso “puxadinho”), e inventário.
Porém, o que muitos não sabem é que essas questões podem ter consequências sérias, como:
- Perda do imóvel: sem dúvidas, a principal e mais grave de todas.
- Queda no valor de mercado.
- Dificuldade, ou mesmo impossibilidade de se concretizar uma possível venda do imóvel.
- Venda ou doação irregular.
E não se engane: a venda de um imóvel irregular não transfere o problema para o comprador. Pelo contrário: quanto mais pessoas são envolvidas, mais dores de cabeça.
Tendo em vista a importância dos assuntos levantados, falaremos um pouco mais a esse respeito.
Imóvel sem matrícula no direito imobiliário
Antes de mais nada, é necessário esclarecer que a inexistência de matrícula é mais frequente nos imóveis mais antigos.
Isso porque a Lei de Registros Públicos (LRP), lei n.º 6.015 entrou em vigor somente em 1973.
Antes disso, os imóveis eram registrados pelo antigo sistema de TRANSCRIÇÃO, em que as informações tinham descrições precárias.
A título de exemplo, quando ocorria alguma alteração de proprietários do imóvel, um novo número de transcrição era gerado.
Desse modo, ao contrário do que ocorre hoje, não havia matrícula única.
Depois da LRP, qualquer alteração no imóvel é averbada em sua matrícula.
Isto é, antes de 1973, as informações sobre o imóvel se perdiam na mudança da matrícula.
Assim sendo, os proprietários de imóveis adquiridos antes desta data precisam verificar se seu imóvel está devidamente regularizado.
Direito imobiliário — Imóvel sem escritura
A escritura pública é o documento que comprova a aquisição/transferência do imóvel.
Com exceção dos imóveis de valor inferior a 30 salários-mínimos, em todos os outros casos, ela é obrigatória.
De acordo com o art. 108 do CC somente a escritura confere eficácia e validade aos negócios jurídicos que visem à:
- Constituição,
- transferência,
- modificação ou
- renúncia de direitos reais sobre imóveis.
Imóvel sem registro
Analogamente à escritura, a inexistência de registro é outra situação bem comum.
Neste caso, o imóvel possui matrícula no registro de imóveis; existe a escritura pública.
No entanto, a escritura, feita no Cartório de Notas não foi levada para registro no Cartório de Registro de imóveis.
Assim, o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário, e o que pode ocasionar o mais diversos e sérios problemas.
Com efeito, uma das possíveis consequências é a perda do imóvel.
Se, por exemplo, o antigo proprietário é condenado ao pagamento de uma dívida, seu imóvel poderá ser penhorado.
Este é, aliás, o teor do art. 1.227 do Código Civil.
Ou seja, só é dono quem registra.
Imóvel sem averbação
A averbação no registro do imóvel consiste em modificar ou atualizar o registro de imóveis por algum motivo específico.
Assim, se, por exemplo, você constrói uma casa em seu terreno, é necessário fazer a averbação na matrícula.
Além do que expusemos acima, os imóveis irregulares também estão sujeitos a:
- Multas estabelecidas pelas prefeituras;
- Dificuldades na venda;
- Em caso de imóvel comercial, a dificuldade para liberação de alvará de funcionamento. Isso acarretará atraso na abertura e funcionamento do comércio;
- Uma taxa mais alta para o cálculo do IPTU: os terrenos onde há construção tem taxa inferior àqueles que estão vagos.
- Empecilhos na partilha de bens para os herdeiros.
Imóvel sem inventário
A falta de inventário de bem imóvel acarreta algumas das situações mencionadas.
Pois, somente após a conclusão do INVENTÁRIO o imóvel será desbloqueado. Ou seja, na pendência do inventário, os herdeiros não podem dispor do bem.
Em síntese, somente a regularização de seu imóvel lhe dará segurança, além de evitar problemas com os órgãos públicos.
Regularize seu imóvel com quem domina o assunto.
Nossa equipe está disponível para esclarecer suas dúvidas, orientá-lo e providenciar a regularização do seu imóvel.
Afinal, nosso maior objetivo é cuidar de suas necessidades e colaborar, de maneira ética e profissional, para a solução de seus problemas.
Perguntas frequentes
Quais são os bens imóveis e como um advogado imobiliário pode ajudar?
Os bens imóveis são aqueles que não podem ser transportados de um lugar para outro sem alteração de sua substância. Segundo o Código Civil, é o solo e tudo quanto se lhe incorporar, natural ou artificialmente.
O que é matrícula do imóvel?
A matrícula é o documento de identificação do imóvel, em que são registrados todos os negócios jurídicos a ele relacionados.
Que providências tomar quando imóvel não possui matrícula?
A matrícula pode ser aberta a requerimento do interessado, mesmo quando não há nenhum registro anterior do imóvel .
O próprio registrador pode providenciar a abertura de matrícula, desde que não acarrete despesas para os interessados.
Se o registro anterior (transcrição) foi realizado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele cartório, que ficará arquivada na nova serventia.
Qual é a importância da matrícula?
A matrícula do imóvel proporciona segurança jurídica para qualquer negócio imobiliário que o tenha por objeto. É de suma importância que o imóvel possua uma matrícula, pois nela constará todos os atos praticados relativos a ele.
Todos os contratos de compra e venda de imóvel devem ser registrados em Cartório?
Não. Conforme o art. 108 do Código Civil, se o imóvel tem um valor inferior a 30 salários-mínimos, o contrato particular é suficiente para a transmissão da propriedade.
Quero comprar um imóvel, o que devo fazer para efetuar uma compra segura?
É muito importante realizar uma análise cuidadosa dos documentos do imóvel e do vendedor. Para isso é necessário, em primeiro lugar, solicitar a matrícula do imóvel de inteiro teor.
Então, deve-se proceder à pesquisa das certidões fiscais municipal, estadual e federal, bem como da certidão dos distribuidores cíveis do local do imóvel.
É imprescindível, além disso, a pesquisa nos cartórios de protesto, para verificar se o vendedor possui dívidas em seu nome. Apenas se todas as certidões forem negativas é que é seguro realizar a compra do imóvel.
Caso contrário, o comprador poderá ter dores de cabeça no futuro e, inclusive, perder o imóvel devido a dívidas do vendedor.
O que deve constar no contrato de locação?
O contrato de locação deve conter:
- Qualificação completa das partes;
- Valor do aluguel, data e condições de pagamento, assim como o índice de reajuste;
- Garantias do contrato;
- Descrição das despesas do imóvel;
- Destinação do imóvel locado: se residencial ou comercial.
- Tempo de vigência do contrato;
- Termo de vistoria;
- Penalidades e multas;
- Foro;
- Assinatura das partes.
Herdei um imóvel. Posso vender sem fazer inventário?
Não. Aberta a sucessão, deve ser feito o procedimento de inventário para a efetivação da venda, pois na matrícula do imóvel o falecido ainda consta como proprietário do bem.
Antes do inventário, o herdeiro não tem legitimidade para transmitir a propriedade.
Sou herdeiro de um imóvel. Posso vendê-lo durante o processo de inventário?
Há a possibilidade de vender o imóvel no curso do inventário, por autorização judicial.
Deve-se comprovar a necessidade da venda do bem por petição anexada aos autos do processo e, caso o juiz decida favoravelmente, pode-se efetuar a venda do imóvel.
Quais os requisitos para a usucapião de imóvel urbano?
Para haver uma usucapião de imóvel urbano é necessário que:
- A pessoa residente no imóvel tenha comportamento de proprietário;
- O proprietário não tenha adotado postura ou tomada atitudes de oposição à posse;
- Posse ininterrupta de 05 anos;
- O imóvel esteja sendo usado para moradia;
- A área do imóvel seja de 250 m² ou menos e, finalmente;
- A pessoa que exerce a posse não seja proprietária de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.
Outras dúvidas
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