O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento adequado para a transmissão de propriedade entre o vendedor e o comprador.
Tipos de contrato de compra e venda
A maior parte dos contratos de compra e venda pode ser realizada de modo informal, não escrito e, muitas vezes, tácito.
O que muita gente não sabe é que a compra de um produto pela internet assim como por lojas físicas são contratações.
Mas também o doce adquirido de um vendedor ambulante, o chaveirinho que se compra parado no farol são contrato de compra e venda.
Ou seja, a noção de que celebrar um contrato implica assinar um documento ou formalizar o ato de algum modo é um grande equívoco.
Desde o momento em que você saiu de casa pela manhã até o fim do dia, certamente celebrou vários contratos de compra e venda.
Assim como inúmeras são as possibilidades de transmissão de propriedade de bens, inúmeros os tipos de contrato de compra e venda.
São exemplos de contrato de compra e venda:
- roupas;
- de veículos;
- imóveis;
- títulos públicos;
- dívidas.
Como você pode ver, a transferência de bens imóveis mediante pagamento é apenas uma das espécies de contrato de compra e venda.
Neste artigo, falaremos tanto sobre suas especificidades como dos requisitos para sua validade.
Contrato de compra e venda de imóvel
Como vimos, grande parte dos acordos de compra e venda são realizados sem nenhuma formalidade.
Assim como alguns exigem apenas o consentimento tácito, outros são verbais. Outros, ainda, necessitam apenas de um instrumento particular.
Entretanto, a compra e venda de bens imóveis, como casas, terrenos e apartamentos tem mais requisitos. Além do contrato por escrito com a assinatura de duas testemunhas, também o registro em Cartório.
Ou seja, na compra e venda de imóvel, o contrato verbal não assegura nada!
A transmissão de bens imóveis entre as partes contratantes só ocorre, para todos os efeitos, se atendidos os requisitos legais.
Apesar disso, ainda hoje existe em nosso meio um resquício da cultura do aperto de mão, em que a palavra e a confiança são suficientes.
Sobretudo devido a vínculos de amizade ou parentesco, frequentemente há um constrangimento em pedir à outra parte a formalização do ato.
No entanto, é preciso que você não deixe de falar abertamente sobre isso e tomar as providências devidas, para evitar dores de cabeça no futuro.
Formalização do contrato
Como vimos, a forma escrita é obrigatório em contratos de compra e venda de imóveis. A lei determina, ainda, que, quando o valor do bem for superior a 30 salários-mínimos, o contrato deve ser registrado em Cartório.
Com agendamento prévio, você será informado (a) dos documentos necessários para a assinatura do ato.
São pedidos documentos pessoais das duas partes, além de certidões que comprovem a inexistência de pendências financeiras ou processuais sobre o imóvel.
Uma vez feita a escritura, as partes contratantes devem dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá, farão o registro que consolida a transferência de propriedade do bem.
Em resumo, são três as formalidades necessárias para a existência e validade do contrato de compra e venda de imóvel:
- Contrato de compra e venda escrito;
- Escritura de imóvel no Cartório de Notas;
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora a burocracia possa parecer exigente, a segurança do contrato vale todo o esforço. Cada uma dessas etapas deve ser bem-feita para que você usufrua do imóvel adquirido sem ser pego em nenhuma armadilha.
Em caso de dúvidas a respeito de como realizar um contrato de compra e venda seguro, não deixe de consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário.
O que deve constar no contrato de compra e venda de imóvel?
A compra de um bem imóvel é acontecimento muito importante na vida das pessoas e na engrenagem econômica e social.
A fim que o contrato de compra e venda traga segurança para as partes, é essencial que ele seja o mais minucioso possível.
Contudo, a maioria das pessoas desconhece o que deve constar das cláusulas contratuais imobiliárias. Então, segue abaixo uma lista dos pontos fundamentais:
- Qualificação das partes: são os dados do vendedor e comprador. São eles: nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, CPF, RG e endereço atual.
- Valor ajustado e condições de pagamento: primeiramente deve ser estabelecido o valor ajustado entre as partes. Logo após vêm as condições de pagamento e, em caso de parcelamento, o valor e data de cada parcela. E, finalmente, o meio de pagamento, como, por exemplo, transferência bancária, cheque ou dinheiro em espécie.
- Descrição do imóvel: são as especificações do bem, que devem ser feitas em conformidade com as do Registro. Exemplos: endereço, descrição, dimensões, características específicas, matrícula do imóvel e cartório onde está registrado.
- Documentação: o vendedor tem o dever de apresentar todos os documentos e certidões requeridos pelo Cartório. Inclusive, as dívidas pendentes sobre o imóvel ao tempo da venda são de responsabilidade do vendedor.
- Desocupação do imóvel: caso o imóvel esteja ocupado quando da celebração do contrato, este deve prever a data e as condições de desocupação.
- Penalidades: o contrato deve prever os deveres das partes e as penalidades em caso de descumprimento. Para o atraso no pagamento das parcelas, poderá optar por multa e correção monetária, entre outras coisas.
- Assinatura: ao final do instrumento de contrato deverá constar a assinatura do comprador, do vendedor e de duas testemunhas.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento adequado e necessário para a transferência onerosa de bem imóvel entre vendedor e comprador.
Diferentemente de outros contratos de compra e venda, ele deve ser escrito e registrado em Cartório.
Suas cláusulas precisam conter a identificação das partes contratantes e do bem imóvel. Além disso, o valor e as condições de pagamento devem ser bem especificados no corpo do contrato.
Apesar de ainda comum, a compra de imóvel sem os requisitos legais não assegura a propriedade.
Portanto, ao adquirir seu imóvel, não deixe de seguir todos os procedimentos previstos pela lei. Só assim você se protege de problemas futuros.
Em casos de dúvida sobre o contrato de compra e venda de bem imóvel, é aconselhável procurar um advogado Imobiliário. O profissional especializado vai assisti-lo no processo e garantir total segurança.
Perguntas frequentes
Quem paga pelo registro do contrato de compra e venda de imóvel?
Salvo disposição em contrário, o comprador é quem arca com as despesas de escritura e registro.
Todavia, isso não deve servir de empecilho para o registro, pois através dele o comprador adquire a propriedade do bem
Quanto custa o registro da compra e venda de imóvel?
A taxa para registro da compra e venda é de 1% e o imposto de transmissão entre 2 a 4% sobre o valor do imóvel, dependendo do Estado.
No Estado de São Paulo, o custo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de 4%.
Quem realiza a compra de imóvel apenas por contrato particular pode vir a perdê-lo?
Sim. O Código Civil, no art. 108, prevê expressamente a obrigatoriedade de escritura pública e registro no Cartório de Imóveis para a compra e venda de bem imóvel.
Apenas bens com valor inferior a 30 salários-mínimos podem ser negociados através de instrumento particular de compra e venda.
Contudo, o contrato particular, apesar de não ser oponível a terceiros, é válido entre o comprador e o vendedor. Além disso, serve de base para uma ação judicial para registro do imóvel.
É preciso contratar um corretor ou imobiliária para venda de imóvel?
O corretor de imóveis ou a imobiliária podem auxiliar na busca pelo imóvel e orientar o comprador na escolha da melhor oportunidade.
Mas a lei não prevê a obrigatoriedade da assistência deste profissional para a compra de imóveis.
Devo contratar um advogado para o registro do imóvel?
Os procedimentos cartorários, bem como o contrato, podem ser realizados sem a presença de advogado.
Ainda assim, especialmente para a elaboração do contrato de compra e venda de bem imóvel, é recomendável a assistência de um advogado Imobiliário.
O advogado poderá oferecer assistência e consultoria em cada etapa da compra e venda, e garantir que seu contrato esteja em conformidade com a lei.
E, na avaliação atenta de cada cláusula, ele poderá oferecer orientação jurídica e prevenir futuras dores de cabeça.