O direito condominial é uma vertente do Direito Civil que define ou estabelece como a relação entre pessoas, trabalhadores, visitantes, gestores e outros, em relação a uma propriedade.
Dessa forma, todas as partes dessa relação possuem direitos e deveres, que devem ser seguidos conforme as normas. Além disso, evita a depredação do condomínio/patrimônio, preza pela boa-convivência e traz uma série de discussões sobre comportamento, ações, trabalhos/serviços, etc.
Entretanto, o principal objetivo dessa área do Direito é garantir o uso normal de uma propriedade, especificada na Lei 4.591/64.
Ao contrário do que muitos acreditam, esse direito é aplicado em uma série de casos distintos. Principalmente ao pensarmos nas grandes cidades, onde um alto volume de pessoas convive em um “mesmo espaço”.
Neste cenário, entenda mais sobre o assunto. Boa leitura!
Direito Condominial e os casos mais comuns
Primeiramente, sempre que consideramos uma área do Direito, existem casos que são mais comuns que outros, ou seja, que acontecem com mais frequência.
No aspecto condominial, é recorrente a busca de profissionais do meio para lidar com a inadimplência. Seja de aluguel, financiamento ou do valor de condomínio. Conforme a página do Sindicato, esses representam quase 80% das discussões.
Ademais, há um consenso de problemas chamamos de “Cs”, sendo eles:
- Carro: são comuns as discussões condominiais sobre o sorteio de vagas, número, o estacionar dentro da vaga (e fora dela), entre outros tópicos;
- Criança: as queixas ligadas a crianças envolvem brincadeiras em meio aos carros, acidentes (como correr na via), barulhos, brinquedos espalhados nas áreas comuns, etc;
- Cachorros: muitos condomínios definem regras rígidas sobre os pets, geralmente pelo excesso de latidos, mau-cheiro, pragas, não recolhimento das fezes e a lista segue;
- Conflitos entre vizinhos: esses conflitos acontecem por barulhos excessivos, “festas”, discussões por diversos fatores, “postura inadequada” e mais.
É importante destacar que grande parte dos conflitos ocorrem por falta de comunicação e clareza quanto as regras, má postura por parte de alguns condôminos e até por implicância.
Exemplos
São diversas histórias de condomínios que precisam intermediar relações entre moradores. Geralmente, a história começa com um dizendo que “não fazia nada”, o outro apresentando uma história e, então, o primeiro passa a tomar atitudes.
Suponha que o morador A acorde todos os dias as seis horas da manhã e usa o secador de cabelo ou liga o liquidificador.
Já o morador B, que mora ao lado, trabalhar até meia-noite e acorda às oito horas. Entretanto, o barulho do vizinho o desperta antes, gerando estresse e cansaço.
Após alguns dias, eles conversam e o morador A diz que não pode fazer nada, já que aquela é a rotina dele. Então, o morador B começa a ligar o secador ou liquidificar diariamente, a meia-noite, levando o morador A a despertar.
Outro exemplo de conflito ocorre quando um dos moradores estaciona “perto demais” do outro, dificultando o processo do outro em entrar/sair do veículo.
Além disso, há aqueles que discutem por considerar as roupas que outros usam em áreas comuns (ou não) inadequadas, por passear com o pet ou por não uso da focinheira, etc.
É interessante destacar que muitos desses conflitos seriam facilmente evitados com diálogo, respeito e um regimento interno claro e conciso.
Quando buscar um advogado de direito condominial?
Muitos clientes que buscam auxílio em uma ação, processo indenizatório ou mesmo uma consultoria, tem dúvidas de quando é o momento ideal para procurar suporte profissional.
Neste cenário, a minha recomendação é: considere se outras medidas já foram tomadas, a gravidade e recorrência da situação, bem como questões anteriores.
Dessa forma, se é um problema recorrente, grave ou se a administradora/responsável não consegue resolver, é o advogado que irá buscar os seus direitos.
Na prática, os advogados visam esclarecer qual a legislação, fornece suporte nos atos e faz a legislação ser seguida.
Caso a contratação seja por parte do síndico ou da empresa que gere o condomínio, o advogado pode auxiliar na elaboração de normas internas, protege e define acordo mais interessantes (e extrajudiciais), bem como evita situações abusivas.
Portanto, o ideal é evitar um agravamento da situação e contratar um advogado o quanto antes.
Questões jurídicas: Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Mediação e Câmeras de Arbitragem
Para finalizar este tópico, a resolução de casos específicos envolve essas três alternativas jurídicas.
O Juizado Especial específica até 20 salários-mínimos sem a presença de um advogado e até 40 salários-mínimos com um advogado. Destinado apenas a pessoas físicas com uma audiência de conciliação prévia.
Quando não há um acordo, uma nova audiência é marcada com um juiz presente e testemunhas.
Por outro lado, a Câmera de Arbitragem é destinada a questões financeiras e de relacionamento. Além disso, o foco é a resolução rápida com mesmo peso de uma sentença judicial.
Neste caso, é preciso a liberação de uma Assembleia e as partes podem ou não levar seus respectivos advogados.
Enfim, a Câmara de Medicação funciona como a de Arbitragem, sendo contratado um mediador em órgão regularizado. Com isso, cada parte se apresenta para a realização de um acordo. Se não resolvido, segue para o judiciário.
Principais dúvidas sobre direito condominial
O condomínio pode proibir pets?
Essa é uma discussão constante. Então, tenha calma.
Na prática, os animais são classificados como bens na legislação, vide Código Civil artigo 82. Quem colocou fim nessa discussão foi o Superior Tribunal de Justiça, é vedada a proibição.
Isso significa que, dentro da propriedade, você pode ter pets, mas deve garantir a segurança, higiene e sossego dos demais.
Nas áreas comuns, há condomínios que podem, sim, proibir a circulação nos ambientes compartilhados. Nesses casos, é necessário conferir o regimento interno sobre entrada/saída.
Quais as medidas cabíveis para moradores inadimplentes?
Primeiramente, uma dívida (como um financiamento) estabelece uma relação com direitos e deveres de ambas as partes. Logo, você tem o dever de pagar e a empresa o direito de receber.
Sendo assim, quando a conta fica inadimplente, cabe encargos condominiais (juros e taxas por atraso), impedindo de votar em assembleias e inclusão nos órgãos de crédito como devedor.
Além disso, a inadimplência pode gerar a perda do imóvel.
Se você está inadimplente, converse com um advogado para tentar um acordo com a empresa e regularize a situação financeira.
Há diferenças no direito condominial das unidades horizontais e verticais. Atente-se a isso
Condomínios verticais são os prédios e horizontais são as unidades autônomas, chamados popularmente de “casas condominiais”.
Acontece que, existem similaridades, como regimentos internos. Entretanto, como as unidades diferem, há uma flexibilização em algumas questões.
Por exemplo, os moradores de condomínios horizontais costumam dizer que tem maior liberdade, já que o afastamento das unidades traz mais privacidade e reduz a passagem de barulho.
Em contraponto, é comum que a fachada das casas não possa ser alteradas, que precise de liberação prévia para mudanças internas e que, no caso de pets, seja preciso solicita uma liberação para cercas móveis, por exemplo.
Qual o papel do síndico?
Por fim, vale dizer que o síndico representa uma imagem no direito condominial. Afinal, é ele que está ali diariamente, que representa o local (inclusive conversando com pessoas que precisam de suporte) e até defendendo os interesses comuns.
Simultaneamente, pratica atos administrativos e auxilia na prevenção de processos, intermediando situações de conflito. Ou seja, é um órgão daquela comunidade.
Se tiver dúvidas, precisas de informações mais precisas ou mesmo um problema a ser resolvido, é com o síndico que você deve conversar.
Enfim, o direito condominial é indispensável para a segurança, equilíbrio, bem-estar e continuidade dessas comunidades.